¿Qué es un Triple Net Lease (NNN)?

Si ha escuchado en alguna ocasión el término Triple Net Lease y desconoce de qué se trata, está en el sitio apropiado. En este artículo le diremos ¿Qué es un Triple Net Lease (NNN)?

Asimismo, podrá conocer cuáles son las ventajas y desventajas, las inquietudes frecuentes de las personas y mucho más. No deje de leer la valiosa información que presentamos en esta oportunidad.Qué es un Triple Net Lease (NNN)

Tabla de Contenidos

¿Qué es un Triple Net Lease (NNN)?

El Triple Net Lease (NNN) es un contrato de arrendamiento triple neto. Es un acuerdo de arrendamiento de una propiedad donde el arrendatario o inquilino se compromete a realizar los pagos de todos los gastos de la propiedad. Asimismo, los impuestos sobre los bienes inmuebles, el mantenimiento y el seguro del inmueble.

Los pagos son adicionados a las tarifas de los servicios públicos y a las tarifas de alquiler. Es decir todos aquellos pagos que generalmente son responsabilidad del propietario, de no existir un contrato de arrendamiento neto triple, doble o único.

Triple Net Lease (NNN) es un término de origen estadounidense referido a una estructura de arrendamiento, es muy utilizado en el caso de arrendamiento de hoteles.

El Triple Net Lease (NNN)En un Triple Net Lease (NNN) el arrendatario se encarga del pago de los impuestos, del seguro, y del mantenimiento de las instalaciones y áreas comunes.

Se trata de una figura de arrendamiento donde el arrendatario toma las riendas de forma efectiva de toda la responsabilidad financiera de los gastos operativos.

En el caso de los hoteles administra la propiedad, hace los pagos relacionados con el inmueble, gastos operativos, servicios públicos, impuestos de propiedad (IBI), primas de seguros, pagos de reparaciones y mantenimiento.

El propietario no tiene responsabilidad de administrar su propiedad, solamente recauda los ingresos por alquiler mensual.

Las inversiones NNN se hacen basándose a la tasa de capitalización que éstas producen. Esta tasa se calcula dividiendo la renta anual del arrendatario por el precio de compra correspondiente.

Qué es un Triple Net Lease

Algunas consideraciones sobre el Triple Net Lease (NNN)

Información relevante de conocer sobre el Triple Net Lease (NNN):

  • El inquilino paga los gastos de los impuestos de los bienes raíces, el mantenimiento y el seguro del edificio. También, el alquiler y los servicios públicos.
  • Generalmente, con esta figura de arrendamiento cobran un precio de alquiler menor porque el arrendatario ya está asumiendo más gastos que corresponden a la propiedad.
  • Este contrato de arrendamiento en el caso de una propiedad comercial incluye impuestos sobre la propiedad, sumado al alquiler.
  • En caso de un doble contrato neto en una propiedad comercial se incluyen los impuestos sobre la propiedad y adicionalmente, el seguro de la propiedad y el alquiler.
  • Las propiedades arrendadas bajo esta figura del triple net lease, se han convertido en una alternativa de inversión que ofrece ingresos de forma estable y de bajo riesgo.
  • Estas inversiones consisten en un portafolio de propiedades con tres o más propiedades comerciales. Son arrendadas por un solo inquilino con suficiente flujo de efectivo.
  • Pueden ser edificios de oficina, centros comerciales, bancos, parques industriales, edificios independientes o cadena de restaurantes.
  • El plazo para el arrendamiento oscila entre los 10 y 15 años respectivamente.
  • Los beneficios para los inversionistas es por supuesto ingresos estables a largo plazo con posible valoración de capital de la propiedad.
  • Invierten en bienes raíces de calidad alta sin preocuparse por la gestión de los mismos. Tales como factores de vacantes, tasas de arrendamiento, costos de mejora de los inquilinos.
  • Una vez que vendan las propiedades, estos inversores pueden colocar su capital en otra inversión de triple arrendamiento. Esto sin pagar ningún impuesto por medio de un intercambio de impuestos diferidos 1031. Para más información puede consultar por aquí.
  • Quienes participen en este tipo de inversión deben estar acreditados con un valor neto de por lo menos 1 millón de dólares con exclusión del valor de su residencia principal o unos 200.000 dólares en ingresos (300.000 dólares para declarantes conjuntos).
  • Aquellos inversionistas más pequeños pueden hacerlo invirtiendo en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT o Real Estate Investment Trust) que se basan en estas propiedades y están en sus portafolios de inversión.

Para consulta de los fideicomisos de inversión vaya a este enlace.Consideraciones sobre el Triple Net Lease 

Ventajas y desventajas del Triple Net Lease (NNN)

Ventajas del Triple Net Lease (NNN)

Para el Arrendador:

  • Puede obtener una mayor rentabilidad neta.
  • Mayor facilidad para la administración de la propiedad.
  • Mantenerse libre de las responsabilidades asociadas a las obligaciones comunes de un propietario de un inmueble.
  • Está cubierto en el caso de prevención de algún siniestro.
  • Los riesgos que asumió el inversor al adquirir la propiedad se trasladan al arrendatario.

Para el Arrendatario:

  • Mejor administración de los gastos operativos, debido a que el arrendatario se encarga de lo más importante e indispensable, como los impuestos y los seguros. Asimismo, del mantenimiento del inmueble y las reparaciones.
  • Una gran ventaja que tiene el arrendatario es que el monto cobrado por el arrendador es menor y según sea cada caso, también, la tasa de capitalización del arrendamiento puede llegar a ser menor.

Desventajas del Triple Net Lease (NNN)

Arrendador:

  • La necesidad de ser mucho más sistemático en la evaluación del nivel de riesgo del arrendatario, para mantener el gasto y cobrar de forma adecuada.
  • Solvencia requerida.
  • Estar expuesto al riesgo de insolvencia del arrendatario. En cualquier periodo puede ocurrir que las condiciones del mercado o económicas se modifiquen y pasen a convertir a una empresa rentable en insolvente.

Arrendatario:

Es importante y pertinente conocer, revisar y analizar de forma detallada los costos que se generen en el inmueble. Igualmente, la frecuencia de incremento de estos gastos y el riesgo que representa la presencia de la inflación en el mercado. Asimismo, esta puede ser una variable de riesgo considerable.

Los arrendamientos Triple Net Lease (NNN), son un instrumento muy valioso en el desarrollo de arrendamientos en el sector industrial. Esto es, debido a que representan diversidad de opciones y pueden servir de protección ante la posible inflación.

Además, representan un desahogo fiscal tanto para el arrendador como para el arrendatario. Un arrendamiento Triple Net Lease (NNN) es una magnífica alternativa de inversión.

Ventajas y Desventajas del Triple Net Lease (NNN)

¿Cuáles son las cláusulas más frecuentes?

El tipo de cláusulas frecuentes que deben aparecer en estos contratos de inversión son las siguientes:

  • El arrendador inversionista se asegura una rentabilidad neta, por lo tanto, en este tipo de operaciones todos los gastos y tributos relacionados con el inmueble están a cargo del arrendatario.
  • Se incluyen los impuestos, seguros, y los gastos de reparación y mantenimiento del inmueble.
  • En el Triple Net, se busca garantizar contractualmente al arrendador y que la renta pactada sea de forma efectiva una renta neta.
  • No debe ser susceptible de verse afectada por ningún tipo de gasto. Al negociar la renta, el arrendador debe considerar sumarle los gastos del inmueble.
  • El plazo de vigencia estipulado del arrendamiento debe cubrir gran parte de la vida útil del inmueble.
  • El arrendatario debe asumir el pago de impuestos, mantenimiento y seguros.
  • Están estipuladas cláusulas que garantizan el pago al inversor de la renta en cualquier circunstancia (supuestos de destrucción del inmueble).
  • Asimismo, debe existir un pacto sobre el régimen de obras, reparaciones, mantenimiento y sustituciones, derecho de sustitución de determinados inmuebles en caso de determinadas circunstancias.
  • También, el régimen de subarriendo y la cesión contractual.
  • Facultad del comprador de ceder en garantía a sus bancos financiadores los derechos derivados de las garantías prestadas por el arrendatario y de las manifestaciones.
  • También, la exclusión de la operación de ciertos elementos como instalaciones de aire acondicionado y obras de arte.

Cláusulas frecuentes

Preguntas Frecuentes

En cuanto a las dudas e inquietudes más comunes que hacen respecto al tema son las siguientes:

¿El arrendamiento neto triple es una buena idea?

No solo para los propietarios sino también para los inquilinos los arrendamientos netos triples pueden brindar excelentes beneficios a las partes involucradas. Un inquilino tiene libertad puede personalizar su espacio y lograr más uniformidad de marca sin hacer la inversión de capital que debe realizarse con una compra. Además, estos arrendamientos son flexibles.

Para los propietarios esta opción de arrendamientos netos triples, pueden ser una fuente bastante confiable de ingresos y tener bajos costos. Algo importante es que el propietario no desempeña ningún papel activo en la administración y gestión de la propiedad.

¿Se puede negociar un arrendamiento neto triple?

En este tipo de operaciones las responsabilidades en su mayoría recaen en el inquilino o arrendatario. Es responsable del alquiler y de los gastos relacionados con la propiedad del inmueble, seguro, impuestos, servicios públicos, gastos operativos y más.

Por lo tanto, el monto del alquiler base es un término clave para la negociación. El inquilino está asumiendo el riesgo de los gastos generales del propietario, tal vez pueda negociar un monto de alquiler más favorable.

 ¿Cómo calcular un arrendamiento neto triple?

Existen diversas formas de realizar el cálculo del monto de un arrendamiento neto triple. Algunas veces, los propietarios suman todos los impuestos a la propiedad, gastos de mantenimiento, gastos de áreas comunes y seguros de un edificio y dividen ese total entre 12. El resultado es el costo mensual.

Esto puede simplificarse cuando un solo inquilino alquila una propiedad o inmueble. Entonces, el monto del alquiler base mensual es calculado generalmente en base a una tarifa por metro cuadrado.

¿Cuál es la responsabilidad del arrendador en un arrendamiento neto triple?

El propietario puede ser responsable del techo, la estructura y en ocasiones del estacionamiento. El inquilino o arrendatario es el responsable de la mayoría de los gastos relacionados con una propiedad comercial.

Esperamos que esta lectura sobre ¿Qué es un Triple Net Lease (NNN)?, le haya sido de gran utilidad.

Preguntas frecuentes

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